Квартал на Декабристов

Старейшая строительная компания Новосибирска СП ООО «Сибакадемстрой» распродала первую очередь 10-этажного дома «Квартала на Декабристов», попавшего в рейтинг лучших новостроек города. Во дворе дома установлен фонтан за один миллион рублей, а подъезды лишены крыльца — ради удобства инвалидов и родителей с колясками.
За более чем полувековую историю «Сибакадемстрой» построил здания ГПНТБ, кинотеатра им. Маяковского и гостиницы «Новосибирск». Сейчас девелопер специализируется на строительстве жилых домов. Помимо «Квартала на Декабристов» это проекты «Европейский Берег», Panorama и «Миргород». 2ГИС обсудил с директором по маркетингу и продажам компании Динаром Зариповым, как они используют опыт Формулы-1 и продают квартиры через свой сайт.
Динар Зарипов
Директор по маркетингу и продажам «Сибакадемстрой»
юридический факультет и факультет маркетинга (РАНХиГС), 28 лет

На данный момент «Сибакадемстрой» занят несколькими проектами —
с разными концепциями, целевой аудиторией и стоимостью жилья. В них есть что-то общее, какой-нибудь всеми узнаваемый признак того, что эти проекты ведёт именно ваша компания?


У нас есть ключевой принцип — создать среду для людей. Место, где человек живёт и чувствует себя по-другому — более комфортно и уверенно. Это наше основное дело — строить дома, за которые не стыдно. С точки зрения технологии производства общие моменты также присутствуют: у нас есть свое видение форматов жилья, которое распространяется на все проекты. Прежде всего, это зонирование квартирного пространства. В ходу четыре варианта: «стандарт», «комфорт», «модерн» и «классика». В «классике», как следует из названия, планировка классическая, простая и понятная — однокомнатные квартиры от 36 м². В формате «модерн» основной акцент сосредоточен на кухне и гостиной, вокруг них формируется всё пространство. «Комфорт» отличается большой площадью жилья. В целом для нас важна функциональность и эргономика пространства в квартире. Наконец, наши проекты находятся на самых привлекательных участках города.
Какой из проектов САС максимально приближен к тому, что можно было бы назвать лицом компании?

Думаю, ярким примером может служить «Квартал на Декабристов», который нравится нам самим и имеет высокие оценки на строительном рынке. В нём нам удалось реализовать все задуманное, всё, что было на бумаге. Квартал ещё строится, но он получится на все 100%. Важно и то, что раньше на этом месте была промышленная зона. Здесь стоял старый завод, а вокруг него — бараки. Нашими усилиями это площадка была полностью реанимирована.

Насколько опасно с точки зрения бизнеса выходить на такие площадки? У вас были проблемы с землёй?

В виде проектного финансирования нас поддерживают сразу несколько ведущих банков страны — в том числе Сбербанк и ВТБ 24. Мы совместно просчитываем риски и предполагаем, как может развиваться проект, какой будет динамика строительства и ожидаемая рентабельность. Особенно на такой территории.
На этой площадке было пять участков, и мы собирали их, как лоскутное одеяло, по одному — выкупали у частных собственников, акционеров завода, у муниципалитета.
Мы верили, что проект будет привлекательным. Теория подтвердилась практикой. Порядка 95% квартир в первом доме были проданы ещё на этапе строительства.
На вашем сайте указано, что «Квартал на Декабристов» — это нечто большее, чем те решения в сфере жилищного строительства, которые уже есть в Новосибирске.

Мы хотим создать прецедент. Как, знаете, автогиганты разрабатывают болиды для Формулы-1, вкладывая миллионы долларов, и при этом почти наверняка не имеют с этого никакой прибыли. Казалось бы, какой смысл? Всё просто: они оттачивают технологии. Коробка передач тоже когда-то считалась прорывом технической мысли, а сейчас это просто деталь современной машины. В жилищном строительстве то же самое. Нам удалось сбалансировать себестоимость, качество материалов и рыночную цену, предлагая отрасли новые стандарты.
1 млн ₽
стоимость установки фонтана
во дворе дома

Например?

Мы первыми в городе устанавливали алюминиевые окна, для которых, кроме вложений, требуется и определённая кладка кирпича. Их может «потянуть» далеко не каждый застройщик. Устанавливали качественные стальные двери Gerda, хорошие радиаторы, современные лифты. Со временем эти элементы жилья переходят в наши «массовые» проекты, квартиры эконом-класса. Так мы поднимаем общую планку — и собственную, и, хочется надеяться, городскую.
Конкуренции в квадратных метрах уже нет: можно много построить, но если не создать среду — площади останутся пустыми. Строительный бум закончился, нужно создавать жильё в полном смысле этого слова. Просчитывать как можно больше деталей.
Человеку должна нравиться не только квартира, но и жизнь в ней. Квартира должна давать ощущение, что ты сам стал лучше.
В проектной декларации планируемая стоимость проекта составила около 650 млн рублей. Укладываетесь?

Мы рассчитывали уложиться в 700 млн рублей. Сейчас всё идет строго по плану. Девелопмент — это всегда про финансы и умение с ними работать. А вообще, у нас три основных компетенции: финансы, маркетинг и производство. Всё это позволяет оставаться в границах заявленной себестоимости.

Последние этажи «Квартала на Декабристов» отданы под пентхаусы. Насколько их покупатели отличаются от вашей основной целевой аудитории? Как они вообще, кстати, уживаются?

Мы не позиционируем пентхаусы, как элитное жильё, а остальные квартиры — классом ниже. Это всё один органичный проект: жильё повышенной комфортности в хорошем месте. Покупатели разделяют наши ценности (эстетика фасада, благоустройство, комфорт и эргономика пространства), поэтому квартиры, в общем-то, отличаются только этажностью. Качественного отличия нет.
9
пентхаусов продано
в первом доме
Аудитория, может быть, и отличается уровнем достатка, но в большинстве признаков они совпадают. Это, как правило, покупатели не первой квартиры, люди от 35 лет, собственники бизнеса и топ-менеджеры. У некоторых есть загородные дома: в «Квартале на Декабристов» они покупают квартиры для рабочих будней, а в выходные возвращаются обратно. У нас удобная локация, мы находимся в центре, поэтому для многих это оптимальный вариант.
Зачем вам собственная управляющая компания? Она может стать частью бизнеса?

Мысль о том, что УК может быть финансово самодостаточной и иметь высокую рентабельность — это иллюзия. Поверьте моему опыту, это далеко не самый доходный бизнес: нужно иметь в управлении хотя бы 100, а лучше 150 тысяч м² жилья, чтобы УК быстро и уверенно преодолела порог безубыточности. Так что про сроки окупаемости говорить пока точно рано. Сейчас мы стараемся выстроить правильный баланс, но всё ещё вкладываем намного больше, чем получаем. Тем не менее постобслуживание (не «построили и ушли», а «построили и остались») нам важно как принцип. Мы хотим сохранить созданное и трепетно относимся к коммунальному сервису и инфраструктуре.

В городе нет ни одной УК, которая бы вам подошла?

По-настоящему высококвалифицированных специалистов в этой области крайне мало, на всех не хватает. А нам нужен хороший менеджмент, который понимает, как сделать жизнь в доме действительно комфортной. Приходится воспитывать самим, использовать опыт коллег из других городов (с 2010 года «Сибакадемстрой» является частью девелоперской компании Brusnika, — прим. 2ГИС).
Сейчас в доме 133 парковочных места на 192 квартиры. Хватит?

Это пока только часть паркинга. В 2016 году, когда квартал из трёх домов будет готов, это будет самая большая подземная парковка в жилом доме. 460 мест на 560 квартир (по нормативам на ряд квартир, например, студиям, парковки не предусмотрены). Наземная парковка будет вынесена во внешнюю часть двора и расположится по периметру.
Двор будет свободен от машин. Это закрытая, приватная территория, и мы хотим сохранить её именно такой.
Также с внешней стороны появятся магазины, кафе, аптеки и химчистки — первый этаж мы традиционно отдаём под ритейл. Причём мы стараемся влиять на инфраструктурную насыщенность дома, чтобы маргинальные торгово-сервисные компании к нам не попадали.

Как?

Чисто ценовой фильтр. Им просто невыгодно приходить к нам. Скажем, продавцы дешёвого алкоголя с соответствующим контингентом здесь вряд ли что-то заработают.
Насколько у вас востребованы продажи через trade in и интернет?

Программу trade in я считаю одним из самых успешных инструментов покупки. Мы работаем с ней уже давно. В нашем портфеле это порядка 10—12% от объёма всех продаж. Удобный сервис для людей, которые рационально оценивают своё время и безопасность сделки.

Большая часть квартир покупается через ипотеку — 60—65%.

Что касается онлайн-продаж, то могу сказать — это не менее удобный канал. Человек дистанционно выбирает квартиру, бронирует её на определённый срок (3—5 дней) с расчётом, что он может приехать в наш офис продаж и оформить необходимые документы. Либо мы отправляем и получаем документы по DHL, работаем с доверенными лицами и юристами, оформляем сделку и проходим регистрацию. Покупателю остаётся только оплатить стоимость квартиры.
Были случаи, когда человек совсем не появлялся у нас в офисе — всю работу мы брали на себя. Обычно это покупатели из других городов, чаще всего из Якутии.
Я думаю, за такими продажами будущее. В первый раз клиент будет приходить на строительный участок или в офис, а во второй — уже к себе домой.
Как вы продвигаете «Квартал на Декабристов» на рынке? На что делаете ставку в маркетинге?

Реклама (особенно наружная) как визуальный посыл устаревает, её эффективность падает. Конечно, нас можно увидеть на рекламных щитах, но с помощью них мы, скорее, занимаемся информированием, а не продвижением. На продажи намного сильнее влияют рекомендации покупателей и риэлторов, «сарафанное радио». В нашем случае это около 60%.

Во главу маркетинга ставим сервис. Он должен быть максимально удобным для клиента, должен превосходить ожидания по качеству и скорости. Не хочу никого обижать, но я знаю, что в городе есть компании, которые могут отказать клиенту в показе квартиры после шести вечера или бесконечно долго оформлять какие-то документы. Никаких графиков — если клиенту удобно подъехать к нам поздно вечером, мы будем работать до полуночи.

Вы регулярно проводите экскурсии по строительным объектам — создаются даже демонстрационные этажи. Когда и как появилась эта опция?

Экскурсии на стройку — один из наших базовых принципов. Мы начали их проводить четыре года назад, когда строили ЖК «Молодёжный». Для рынка это было внове, и генподрядчик пытался ограничить нам визиты для клиентов одним часом в день: с 13:00 до 14:00. Тогда я предложил ему осуществлять финансирование так же — с 13:00 до 14:00 (смеётся).

В том же 2010-м появились и демо-этажи. Дом ещё строится, а один этаж уже выполнен с отделкой. Можно похлопать входными дверьми, пооткрывать окна и балконные витражи в квартирах, оценить качество черновой отделки. Спустя два года мы открыли шоу-румы — квартиры с отделкой и меблировкой. Многим клиентам важно своими глазами увидеть, как квартира будет выглядеть после ремонта, и только затем они принимают решение о покупке.
Экскурсии позволяют клиенту самому увидеть и квартиры, и процесс строительства, сформировать личную оценку: «Я готов принять ценности компании и хочу здесь жить». Или убедиться в обратном, если это ему не подходит. С другой стороны, это элемент строительного надзора, он помогает создавать культуру строительства. С этого года мы устраиваем строительные городки — с душевыми, прачечными, столовыми и приличной едой. Нам важно, чтобы рабочим было и комфортно, и ценно работать на наших объектах. Чтобы влиять на качество, мы инициируем его сами.

Сейчас мы организовываем офисы продаж на каждом объекте. Пока дома строятся, это мобильные офисы. С завершением строительства первой очереди проекта мы открываем стационарный офис в новом доме — с ипотекой и менеджерами.

Ещё у вас на сайте есть фотогиды — описание разного рода заведений, находящихся в пешей доступности (рестораны, салоны красоты, учебные заведения, банкоматы, автосервис). Насколько они помогают продвигать проект?

Фотогид — это контентный проект не для продаж. Он полезен человеку по ту сторону экрана. Нам важен принцип открытости информации, поэтому показываем инфраструктуру «как она есть», только факты и фото. Каждый сам решает, плюсы для него это или минусы.

Где вы сами живёте?

Сейчас живу в Заельцовском районе, в доме, который тоже строил «Сибакадемстрой». Через эту призму можно понять всю структуру работы застройщика и управляющей компании.
20%
сотрудников живут в домах,
которые построил «САС»

Замечаешь мелочи: когда дорожки людям неудобны, они протаптывают новые, на парковке с неудобной разметкой все паркуются плохо. Это всё можно и нужно менять. А понимаешь всё только тогда, когда сам живёшь в построенном тобой проекте.
Посмотреть на карте Новосибирска
30.10.2014
Автор: Александр Морсин
Фотограф: Сергей Мордвинов


Обложка:
Giovanni Battista Piranesi, The Trevi Fountain in Rome, 1773, Copper engraving
Made on
Tilda