Оазис

Максим Петров называет себя и партнёров новичками строительного рынка, но при этом они возводят, пожалуй, один из самых востребованных жилых комплексов Новосибирска. В беседе Максим рассказал о рентабельности уникальной парковки, затратах на рекламу и стоимости детской площадки.
Максим Петров
Директор ООО «АКД» и ООО «АКД-Мета»
образование высшее (НГУ ЭФ), 36 лет
Расскажите про комплекс.

Общее количество домов — 14, сдано (заселено) — 3, продано — 4. Площадь жилья — 180 000 м², объектов инфраструктуры — 20 000 м², 3 000 квартир. Расчётное количество населения — 7 500 проживающих, количество парковочных мест — почти 1:1, из них 90% — подземные.

«АКД» создаёт два известных в Новосибирске проекта — «Оазис» и «Бавария». Давно ли она в строительстве, откуда сама команда?

Можно сказать, что на рынке мы новички... и на этом всё [смеётся]. Команда проекта, которая работает на Оазисе, на 50% отличается от команды, которая работает на проекте «Бавария», то есть — это разные проекты, с разным составом участников. Это касается и проектировщиков, и строителей, менеджеров по продажам. Общее — участие нас как партнёров и единое видение в продвижении, маркетинге и концепции этих проектов.
То есть маркетинг двух комплексов не отличается? А целевая аудитория?

Маркетинг не отличается: покупатели работают в похожих местах, смотрят одни и те же СМИ. Они из одного сегмента — «средний плюс», 25–35 лет, семейные или ожидающие детей.

А как выбираете рекламные каналы и распределяете между ними бюджет?

В начале работы использовали личные связи, постепенно оставили самые эффективные каналы. Оценка эффективности — статистика переходов, если это сайты. И при сдаче домов мы проводим глубинное интервью покупателей, в котором узнаём, откуда о нас узнали, и как они ищут квартиру.

Наша аудитория чаще использует интернет, либо профильные издания. Отдельный пункт — пользователи 2ГИС, в нём многие находят новостройки конкретного района и интересуются инфраструктурой.

А по времени стройки как бюджет распределяется?

На начальном этапе традиционно, чтобы о себе заявить, требуется больше затрат. Удельно они могут занимать от 3 до 10%. А уже в процессе, когда объект уже узнаваем, становятся равномерными. Конечно, всё ещё зависит от сезонной рекламной активности. Осень — активные продажи, лето — сезон отпусков, поэтому количество сделок падает, как на первичном, так и вторичном рынке.
< 1%
затраты на маркетинг в стоимости 1 м²
У вас хорошие и активные группы во всех популярных соц.сетях. Зачем они?

Основная задача наших групп — это не продвижение, а общение жильцов. Наша цель — создать сообщество соседей, оживить построенные дома, создать атмосферу, чтобы люди общались и становились друзьями.

Там же размещаются наши новости, как и на сайте — кому-то просто удобнее узнавать их из того же «Вконтакта».
Как относитесь к обратной связи и общению вне ваших площадок. Например, на форуме НГС?

Отлично относимся. Там всё без особых прикрас. Мы очень любим отвечать на вопросы по проблемным моментам. Это лучше, чем если бы они оставались на уровне слухов.
Политика компании — если есть форум, где нас обсуждают, мы должны там присутствовать. Так люди могут услышать официальную позицию, а мы — получить обратную связь.
При наличии конфликтов, всегда с ними работаем. При этом нужно понимать, что как только возникает какой-либо форум, обязательно возникают две группы комментаторов. Первые — представители застройщика, призванные улучшать имидж стройки. Вторые — представители конкурентов, которые пытаются на уровне слухов или каверзных вопросов представить стройку не в лучшем свете. Наличие этих групп не означает, что там нет реальных покупателей, но их, как правило, меньшинство.

Ваша управляющая компания: можно ли назвать это бизнесом?

Пока это наша головная боль и дыра в кармане. На этапе старта проекта — три дома в «Оазисе» и первая очередь в «Баварии» — это чистые убытки. Наверное, можно было бы ставить на первых домах высокие тарифы, чтобы закрывать дырки в бюджете. Но решили, что честнее по отношению к первым жителям ввести такие тарифы, словно они разделены уже на жителей всего комплекса. Таким образом, мы взяли на себя часть этих расходов и будем нести убытки до середины проекта. Планируем через полтора года выйти в ноль по текущей деятельности, а с завершением строительства — окупим все свои затраты и начальные вложения.
Завидное соотношение квартир и парковок почти 1:1 — это шаг к благоустройству двора?

Да, предполагается, что на завершающей стадии 90% транспорта будет находится под землей.
1:1
соотношение квартир и парковок
Для этого жителям обязательно парковку покупать?

У нас нет такого обязательного требования для 100% жителей. Существует отдельный продукт, когда квартира и парковка идут в едином, более выгодном, чем при отдельной покупке, пакетном предложении. Но это ограниченный ассортимент квартир. В остальных случаях можно воспользоваться рассрочкой или ипотекой на парковку, средний ежемесячный платёж — 5–7 тысяч.

В целом у людей просто не остаётся выбора. То есть, когда они будут проживать на территории, где будет всего 300 парковочных мест «на земле», перед ними встанет выбор: либо вести войну за свободное место, либо приобрести парковку и спать спокойно. На газон или площадку они не смогут проехать физически. Территория будет ограничена. Пока это цепи и столбы. Если в какой-то момент мы поймём, что это не помогает, то будем использовать какие-то более радикальные средства ограничения доступа.
Рентабельность у квартир и парковок отличается?

Мы продаём парковки по себестоимости, поэтому их рентабельность — 0. Сегодня в пакетном предложении её минимальная цена — 450 000 рублей, это на 50 000 рублей ниже себестоимости. После сдачи, наверное, будет чуть дороже. Кроме этого, у нас есть надземная часть и за счёт продажи коммерческих площадей планируем выйти на рентабельность или окупаемость этого объекта целиком.
0 ₽
рентабельность парковок
У кого-то в городе ещё есть такие механизированные парковки?

Механизированных парковок с роботом-манипулятором, который работает без участия человека, больше нет не только в Новосибирске, но и в России. В них машины хранятся, как книги на полках.

Детская площадка тоже особенная?

Это игровая площадка фирмы Hugs. Официально в России эта фирма не представлена. Есть несколько таких комплексов в Москве, но в Новосибирске — это единственный экземпляр. Нам она обошлась в 150 000 евро.
Расскажите о каналах и способах продаж. У вас есть ипотека, но нет модной нынче услуги «trade in».

Если говорить про способы покупки, то это: ипотека — по ней около 50% сделок, за полную стоимость — 40%, и остальное — в рассрочку.

По ипотеке распределение клиентов достаточно стандартное. Большинство покупателей приходит от «большой тройки» — ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк.

Trade in нет по простой причине — наш отдел продаж работает только с нашими объектами. Такая схема может быть удобна агентствам недвижимости, которые работают с рынком вторичной недвижимости. С ними мы, конечно, тоже работаем — они хороший канал продаж.

Из-за этого порой, правда, бывают мелкие проблемы. Например, два агентства могут привести одного и того же клиента. Но это всё «бытовое» и быстро решается.

Давайте оставим бытовые темы и порассуждаем о ближайшем будущем жилищного строительства в Новосибирске?

Хотелось бы, чтобы город развивался по пути комплексного освоения территории. При этом этажность должна снижаться — должны появляться дома средней и малой этажности, которые безусловно комфортабельнее для проживания. Ну и расширение города.
В желанных районах в центре уже в ближайшем будущем ничего нельзя будет сделать, кроме точечной застройки. Проблему частного сектора на промежутке 5–10 лет мы не решим. Он будет ещё долго существовать в том виде, в котором есть.
Какие территории интересны вам?

Рассматривать — центр города [смеётся]. Если вширь: район городского аэропорта и прилегающие территории, Ключ-Камышенское плато, разъезд Иня.

На этапе разработки проекта у нас территория в Кольцово — 17 гектаров под малоэтажное строительство. Для этого собрана российско-канадская команда проектировщиков.

Думаем над глобальными идеями — застройкой 200 га где-то рядом с городом. Пока это область фантастики и некое будущее.

Где вы сами живёте?

Квартира в «тихом центре».
Посмотреть на карте Новосибирска
02.09.2014
Автор: Александр Морсин
Фотограф: Сергей Мордвинов


Обложка:
Rouseeau-Insel (Rousseau's Island) in Tiergarten park in Berlin, engraving by Leopold Ludwig Müller, 1800. Source: scan from book: Folkwin Wendland, Der Große Tiergarten in Berlin, Berlin 1993, p. 74
Made on
Tilda