Марсель

Прибрежный дом комфорт-класса «Марсель» предлагает покупателям просторные квартиры, французские панорамные окна и лучший вид на Обь и Бугринский мост. Заодно — соседство с самой загруженной автомагистралью Новосибирска и бывшей промышленной зоной.
ЗАО «Береговое», созданное специально под проект, уже приступило к строительству второй очереди «Марселя». 2ГИС обсудил с директором компании Сергеем Михайловым, как жители гигантской многоэтажки будут преодолевать гигантские пробки на соседней улице Большевистской и обернётся ли привлекательная близость к воде риском затопления квартир.
Сергей Михайлов
Директор ЗАО «Береговое»,
самолётостроительный факультет (НЭТИ), НАРХОЗ, 55 лет

По разным данным, первая версия проекта дома «Марсель» (на том же месте, с теми же секциями-«лучами», той же переменной этажностью) появилась ещё в 2008 году. Строить его тогда должна была компания «Корел», а сам дом имел название «Гавань». Вы как-нибудь связаны с тем проектом?

Никак не связаны. Мы знали, что на этом участке есть варианты строительства, но никакого отношения к ним не имели. Более того, когда мы выкупили эту землю и определились, что будем строить на ней жильё, сначала рассматривали варианты малоэтажной застройки. Затем решили, что коттеджи в городе не будут пользоваться спросом, не дадут такой отдачи, как высокоэтажное строительство. Много обсуждали конфигурацию и в итоге остановились на концепции, похожей на ту, что предлагал «Корел».

Вы в курсе, почему у них ничего не получилось?

«Корел» не пережил кризис: объекты, которые они строили, были распроданы и отданы за долги перед банками. Компания была банально сильно закредитована. Сейчас, по моей информации, они со всеми рассчитались. Их землю мы как раз выкупали на залоговых аукционах.
«Марсель» строится на месте чуть ли ни старейшего в городе завода «Большевик» — больше полувека на этом участке была промышленная зона. Это как-то отразилось на первом этапе строительства?

Тут свои плюсы и минусы. Главный плюс — здесь уже была основная инфраструктура. Подтянут газ, электроэнергия. Вопрос с отоплением решился довольно быстро. И хотя существующих коммунальных мощностей нам не хватило (построили свою котельную и подстанцию), но все равно это несравнимо с тем, что мы бы имели в «чистом поле». В 2015 году Горводоканал запустит новый большой коллектор, который захватит и наш участок, поэтому условия для канализования будут более благоприятными. С экологией на участке тоже никаких проблем не было. Хоть и «промышленная зона», но всё же здесь была деревообработка, а не вредное химическое производство — отходами завода были опилки.
Ещё один несомненный плюс — сохранившаяся пристань. Сейчас можно, не вкладывая больших затрат, использовать её в качестве смотровой площадки.
А в плохое «наследство» можно записать необходимость приведения в порядок самого участка: демонтировать остатки заводских корпусов, фундамента, стен, теплотрассы. Всё это пришлось убирать и увозить за свой счёт. Тем не менее, то, что нам досталось из коммуникаций, стоило на порядок дороже и позволило сэкономить.
«Марсель» находится рядом с улицей Большевистской — самой загруженной магистралью города, ставшей практически синонимом пробок. И вряд ли в обозримом будущем ситуация изменится. Насколько это критично для покупателей? Вы собираетесь как-то участвовать в решении этой проблемы?

Уникальность нашей площадки в том, что даже если сегодня на Большевистской часто возникают заторы, то выезд из «Марселя» в сторону города возможен по улице Обской. Причём автомобили, которые въезжают в город по Большевистской, попасть на Обскую не могут, а поэтому никак не усилят трафик в нашем районе. Рядом есть улицы Обская 2-я и Водопроводная, по которым можно выехать на Обскую, по ней — к гостинице River Park, далее к Речному вокзалу и центру города. В итоге весь путь от «Марселя» до площади Ленина у вас займет 10—15 минут. Обратный путь — домой — проходит схожим образом, правда по Большевистской вам всё-таки придётся проехать, но не более километра.
3,5 часа
сохранялась пробка
на Большевистской 21 июня

Совсем скоро будет запущен третий мост — ситуация нормализуется (прим.: интервью — август 2014). Ещё через пару лет будет достроен Восточный объезд: часть фур, которые сейчас загружают Большевистскую и уходят на Чуйский тракт, пойдут там. Кроме того, мы планируем расширить улицу Водопроводную для более удобного выезда на Обскую.

Честно говоря, не все покупатели знают об этих улицах и не всегда быстро находят офис продаж, но, однажды добравшись, понимают, что такой альтернативный путь действительно удобен.
Вы неоднократно отмечали, что цена за квадратный метр в «Марселе» не превышает среднерыночной: оригинальный дизайн-проект, инфраструктура, планировки, благоустройство «если и повлияли на неё, то не настолько масштабно». А что в итоге повлияло больше всего?

Так как мы делаем ряд улучшений по сравнению с обычным типовым жильём и реализуем оригинальный проект, то, естественно, цена растёт. Например, мы сделали потолки на 30 см выше средних — они у нас не 2,7 м, а почти 3. Это сразу же увеличило стоимость примерно на 10—11% (дополнительные материалы, каркас, кирпич, железобетон). Установили очень хорошие французские панорамные окна, с которыми квартиры выглядят ещё просторнее. Наверное, какой-то процент добавили витражи, у нас очень хорошее остекление. Места в подземном паркинге пока не продаём — пока в эти площади только вкладываем. А мест много: 1200 на 1700 квартир. Соотношение один к полутора — очень хорошее для города.

В первой очереди строительства дома будет 452 квартиры, при этом две трети (около 300) — однокомнатные. Почему именно такой баланс? Как это согласуется с тем, что ряд риэлторов (тот же «НИАН» например) с вашей подачи позиционирует «Марсель» как дом для комфортного семейного проживания?

Мы, конечно, анализировали, что сейчас продаётся, какова ситуация на рынке. Однокомнатные «уходят» лучше. При этом и однокомнатные, и студии у нас больше средних — их площадь составляет не меньше 40 м. Во второй очереди в «Марселе» будет больше видовых квартир, так что этот крен немного сдвинется в сторону больших площадей, а доля однокомнатных квартир уменьшится. Мы стараемся выдержать баланс между комфортным жильём и тем, что сейчас пользуется спросом.
Как вы продвигаете «Марсель» на рынке? Какая часть общего бюджета приходится на маркетинг и рекламу?

Мы используем основные каналы продвижения: наружная реклама, интернет, радио. В ближайшее время появимся на телевидении. Значительная доля продаж идёт через агентства недвижимости (70%), рекомендации. В целом, на продвижение сейчас уходит 1,5% всех средств.
70%
продаж через агентства
Как вы используете социальные сети и SMM?

Группы «Марселя» в социальных сетях — удобный способ узнать о продукте для тех, кто задумывается о покупке квартиры, и, конечно, риэлторов. Можно подписаться и в фоновом режиме следить за ходом строительства, просматривать фотоотчеты, задавать вопросы. Для тех, кто уже купил квартиру, — хороший инструмент коммуникаций. Мы хотим объединять жильцов, сплачивать их вокруг себя, давать новые возможности для общения.

Кто ваш основной конкурент? Как вы соотносите «Марсель» с такими проектами, как «Ясный берег» и «Европейский берег»? Насколько, на ваш взгляд, покупатель осознает ваши отличия?

Основных конкурентов вы уже перечислили (смеётся). На самом деле здесь всё относительно. Скажем, прямым конкурентом «Ясный берег» для нас не является.
У проектов прибрежная локация, но с одной существенной разницей — мы располагаемся на правом берегу, а они на левом. Для Новосибирска это определяющий момент.
У нас больше средняя площадь квартир (сейчас 50 м², во второй очереди увеличится до 59), а у «Ясного берега» — 30—32 м². Это другая аудитория и другой кошелёк.

Что касается «Европейского берега», то территориально он к нам действительно ближе всех и вполне может считаться конкурентом. Но в данном случае скорее «Марсель» является конкурентом, поскольку мы расположены ближе к метро, здесь есть альтернативный выезд к Большевистской, а планировочные решения гораздо просторнее. Перед проектами стоят совершенно разные задачи.

Вместе с тем в нашем ценовом сегменте есть ещё несколько застройщиков, с которыми мы можем бороться за одну аудиторию. А на самом деле конкуренция на рынке сейчас настолько высока, что в этот список можно смело записывать все строительные компании города. Если бы у нас было всего два конкурента, мы были бы счастливы (смеётся).
В «Марселе» будет собственный пляж, а также смотровая площадка, прогулочная зона и спортивные сооружения — объекты, безусловно, повышающие комфортность проживания, но всё-таки входящие в пространство общего пользования. Покупатель готов переплачивать за такие «бонусы»?

Есть определенные нормы при сдаче дома — нам бы всё равно пришлось делать спортивные и детские площадки, внутридворовые проезды, как-то благоустраивать территорию. Так почему бы это не сделать качественно и современно? Да, в нормах не прописано, что мы должны делать «коробку» для мини-футбола, но мы можем себе это позволить. Это не такие уж большие затраты, а жильцы будут довольны. Разумеется, было бы грех не воспользоваться смотровой площадкой и прибрежной зоной, не сделать пляж. Покупатели это ценят: такие объекты кардинально меняют среду и условия проживания. Жить рядом с пляжем приятно.

Кому он, кстати, будет принадлежать?

Это природно-охранная зона, муниципальная земля — пляж будет на балансе у города. На него, естественно, смогут ходить жители дома, но это не наша и не их собственность. Доступ обычным горожанам будет открыт. Кто будет им заниматься, возьмёт на себя вывоз мусора и организацию работы площадки — вопрос следующий. Или сами жители, или управляющая компания, или мэрия — сейчас не так важно. Для начала нужно завезти песок и обустроить пляж по всем существующим нормам, чтобы всё выглядело приглядно и безопасно.
60 млн ₽
потратят на благоустройство
береговой линии

«Марсель» максимально приближен к воде: что хорошо — новых зданий точно не будет, вид на Обь ничто не перекроет; что плохо — аудиторию, возможно, пугает или отталкивает такая близость (в сети гуляют предположения в диапазоне от «там болото» до «их всех смоет»). Как часто приходится разубеждать покупателей и как это влияет на продажи?

По-моему, такой отклик есть только на Флампе, и то он там единственный. Вы знаете, удивительно, но в живом общении эти вопросы никто не задаёт. Людей волнуют совершенно другие вещи. Однако на этапе проектировании мы, естественно, проверяли все показатели, связанные с береговой линией и уровнем воды. Выяснилось, что запас очень хороший. Мне говорили, что в своё время «Большевик» находился в зоне затопляемости на 1%. Если коротко, это значит, что угроза затопления была в соотношении 1 к 100. Причём в то время, когда близлежащие ГЭС только-только появились и не были запущены на полную мощность. Сейчас регулирование уровня воды заметно продвинулось вперёд, поэтому эти показатели можно прогнозировать и контролировать.
Для дополнительной безопасности мы сделали дренажную систему, которая опоясывает весь комплекс. Да, на берегу Оби есть места, где могут быть подтопления. Вот, скажем, прямо напротив нас, на другой стороне — на левом берегу — никто ничего не строит. Там «низкая зона». А у нас берег высокий, сюда вода просто не дойдет. Мы добавили насыпь, и теперь дом находится как бы на самой высокой ступени берега. Где-то около пяти метров над уровнем реки. В конце концов, у нас нет никаких цокольных этажей. О каких подтоплениях может идти речь?

Вы будете создавать управляющую компанию для «Марселя»? На какую рентабельность рассчитываете?

Обязательно будем, но, скажу прямо, какой-то рентабельности и дополнительного бизнеса я здесь не вижу. Это точно не наша ниша. Тем не менее, когда первые жители будут заселяться, нужно, чтобы убирался двор, вывозился мусор, всё было в порядке, кто-то поднимал шлагбаум. В наших же интересах, чтобы проживание в «Марселе» с первых дней было комфортным. А дальше жители будут решать сами — привлекать новую управляющую компанию или нет. Никакого давления однозначно не будет.
Посмотреть на карте Новосибирска
19.06.2014
Автор: Александр Морсин
Фотограф: Сергей Мордвинов


Обложка:
Marseille at the end of the 17th century
Made on
Tilda