Кедровый

Несмотря на расположение в черте города, «Кедровый» — типично загородный по духу жилой комплекс. Выглядит он и вовсе как образцовый европейский городской парк: десятки таунхаусов и многоквартирных домов, выполненных в едином архитектурном стиле, окружены зеленью, водоёмами и сетью пешеходных улочек.
Пресловутое «благоустройство территории», на которое в условиях мегаполиса застройщики, как правило, закрывают глаза, в «Кедровом» возведено в культ. Вместо проезжей части — велодорожки, вместо заставленных машинами дворов — аллеи с подземной парковкой, вместо обычных детских площадок — зоны активного отдыха для всей семьи. 2ГИС разобрался в слагаемых успеха оригинального новосибирского проекта и описал, почему престижность жилья всё больше зависит от окружающего его пространства.
Идея

Концепция ЖК «Кедровый» укладывается в определение «дом в парке» — то есть сочетание плюсов городского быта с умиротворяющим пейзажем за окном и чистым лесным воздухом.

На 10 га комплекса насчитывается свыше трёх тысяч деревьев, несколько водоёмов, фонтанов, спортивных площадок и игровых полей. Территория полностью огорожена и находится под видеонаблюдением, на въезде действует пропускная система. Внутри обустроена беспрерывная сеть велодорожек, местами развешены гамаки, в планах установка уличных тренажёров. Вдоль аллей расставлены беседки и лавки-лежаки, попадаются скульптуры. В озере с пирсом и декоративной лодкой водится рыба, в роще можно встретить белок.
Для застройщика — ИСК «Русь» — «Кедровый» стал третьим проектом. Ранее они опробовали свои подходы в обустройстве среды в многоэтажных домах на улицах Тимирязева и Холодильной: вместо асфальта укладывали тротуарную плитку, в мелочах продумывали ландшафтный дизайн и определяли оптимальное для жильцов количество парковок. Опыт пригодился: в «Кедровом» находиться на улице не менее приятно и безопасно, чем в кирпичном доме.

— Мы понимаем, что каким бы ни было комфортным нахождение в квартире, окружающее пространство может свести на нет все усилия жильцов, заботящихся о домашнем уюте. Выходя на улицу, человек не должен сталкиваться с контрастом: в подъезде, во дворе и на прилегающей территории должна быть одинаково гармоничная среда обитания, — говорит финансовый управляющий ИСК «Русь» Алексей Рыбаков.
— Другими словами, если вы делаете красивые, функциональные и экологичные дома, то вокруг них должна быть соответствующая атмосфера.
В известной мере в «Кедровом» заставляют по-новому относиться к публичному пространству — не как к зоне отчуждения, а как к продолжению дома. Финансовая выгода здесь тоже заложена: ИСК «Русь» продаёт не столько квадратные метры «внутри», сколько гектары «снаружи». И далеко не факт, что первый актив будет всегда дороже второго.

Как это работает

В 2010 году продавать жилье за 62 000 руб/м² в таунхаусах с большими площадями оказалось непросто, и буквально после первых продаж компания приступила к возведению многоквартирных домов. Сначала пятиэтажных, со временем — выше.
— С таунхаусами мы допустили ошибку, переоценив спрос на них и цены на рынке. В итоге нас не устроила разница между строительной себестоимостью (10 млн руб.) и продажной стоимостью (12,5 млн руб.).
— Мы продавали по три таунхауса в месяц, имея рентабельность в 25—30%. Это не работа, — объясняет Рыбаков, добавив, что компания стремилась к другим показателям.

Так «Кедровый» стал развиваться в двух направлениях, разделившись на две условные половины: на въезде в жилой комплекс можно увидеть первые проданные таунхаусы, а на другом конце — многоэтажки. Их строительство продолжается, а вот новые таунхаусы вряд ли появятся.
По замыслу высокая стоимость жилья в «Кедровом» компенсируется уровнем сервиса и качеством среды: въехав в квартиру, человек, кроме престижа, приобретает новые условия жизни. Ровно так же, отдавая раз в месяц сравнительно большие деньги за обслуживание дома и коммунальные услуги, он сразу же оплачивает работу специалистов по уходу за зеленью, сотрудников охраны и управляющей компании «Кедровый» (всего около 60 человек).
7–8 тыс ₽
стоимость коммунальных услуг
в «Кедровом»
— Человек, покупающий квартиру в «Кедровом», разумеется, понимает, что место на наземной парковке обошлось бы ему намного дешевле, а строительство из более дешёвого кирпича снизило бы цену жилья, и можно было сэкономить, — продолжает Рыбаков. — Но к нам обращаются именно за средой обитания, за уровнем жизни, который невозможно поддерживать, не соблюдая определённых правил. Так что если у владельца квартиры есть автомобиль, он обязан купить парковочное место. Не согласен? Ну что ж, тогда не берите квартиру.
Кроме того, в распоряжении жителей есть три фирменных микроавтобуса, которые бесплатно довезут всех желающих до площади Калинина, где можно в случае необходимости пересесть на метро и продолжить путь в любую точку города. Чаще всего ими пользуются школьники и обслуживающий персонал. Очереди к ним, правда, не выстраиваются — почти у всех жильцов есть машины.

Аудитория

По оценке ИСК «Русь», наибольшая часть квартир в «Кедровом» принадлежит успешным бизнесменам, топ-менеджерам и начальникам отделов крупных компаний. В среднем им 30–40 лет, достаток выше среднего; новый российский средний класс плюс.

Называть комплекс «элитным» здесь не принято: боятся распугать будущих клиентов мифом о недоступности жилья подобного типа. Не совсем согласны и с навязываемым образом «европейского жилья»: «Кедровый» — не буквальная калька с реализованного на Западе проекта, а оригинальный авторский проект с учетом местных условий и ландшафта территории. При этом, как признаются в компании, звание «лучшего регионального жилого комплекса» по версии Urban Awards 2013 добавило им очков и стало ещё одним козырем на рынке. В том смысле, что жильцы «Кедрового» имеют полное право считать, что живут в уникальном месте — ничего подобного в Сибири нет.
Чтобы поддерживать комплекс в первозданном виде, для всех собственников жилья есть ряд ограничений и прямых запретов. В частности, «запрещается размещать какие-либо предметы (в том числе бельё, одежду, ковры, вывески, ставни и др.) за пределами помещения, занимаемого собственником», а устанавливать телевизионную антенну можно только после согласования с управляющей компанией.
350 семей
живёт в «Кедровом»
Маркетинг

По словам представителей ИСК «Русь», главным инструментом продвижения «Кедрового» на рынке является — как бы самонадеянно это ни прозвучало — «сарафанное радио». Почти треть жильцов комплекса переехала из домов на Холодильной и Тимирязева, больше половины знали об этих проектах от родственников и друзей.

Руководствуясь тем же принципом социальных сетей — расскажи всем «своим» — компания пригласила для оценки проекта известного блогера-урбаниста Илью Варламова. Результат вышел неоднозначным.
Варламов остался доволен увиденным, развёрнуто описал все плюсы проекта, но, по мнению ряда наблюдателей, переборщил с контрастами: в Новосибирске уныло и серо — в «Кедровом» интересно и живописно, в Новосибирске ни пройти ни проехать — в «Кедровом» рай для пешеходов и велосипедистов — и так далее.
Это не привело к большому росту продаж, тем не менее, в профессиональной среде неочевидный рекламный ход отметили — привлечением известных в интернете молодых урбанистов здешние строительные компании пока не занимались.

Другим прогрессивным и заметным решением было приведение в порядок прилегающей территории «Кедрового» — причем ещё до строительства самого комплекса. В радиусе около километра был убран бытовой мусор, а на 800-метровом участке улицы Кедровой, ведущей к комплексу, установлен непривычно ровный для окраин города деревянный забор и посажены деревья. На потраченные деньги компания могла бы разместить по городу десятки, если не сотни рекламных баннеров и щитов, но, как отмечают здесь, эффект был бы разовым и краткосрочным.
12 млн ₽
стоимость
800-метрового забора

— Мы хотели, чтобы уже непосредственно на пути в «Кедровый» обстановка вокруг менялась, чтобы ничего не раздражало и не смущало, не было покосившихся старых заборов, — объясняет «расточительность» компании финансовый управляющий. — Это продолжение нашего подхода, и, поверьте, это работает. Кто-то из жильцов наверняка не знает, что этот забор сделали мы, но все его однозначно замечают и ставят в пример.

В каком-то смысле 800-метровый забор и есть рекламный баннер «Кедрового» — только без сроков размещения, навязчивых образов и, в общем-то, конкуренции. И важно, что благоустроенный участок и даже возведенный на собственные деньги забор никак не брендированы компанией, а потому не создают ощущение коммерческой площади. Иными словами, на месте бытовых отходов не появилось информационного мусора — и, как отмечают в компании, жильцы это также ценят. Примерно как и то, что дороги в «Кедровом» моют специальными средствами, а управляющая компания наладила раздельный сбор мусора.

Особенности

На территории «Кедрового» нет никаких объектов социальной инфраструктуры. С одной стороны, это вызывает удивление (наличие, скажем, детского сада стало бы дополнительным конкурентным преимуществом), с другой — в них, как оказывается, почти нет надобности. Ближайшие школы и детские сады, развлекательные и торговые комплексы находятся в 10—15 минутах езды. К тому же это не совсем вписывается в концепцию «дома в парке». В то же время в «Кедровом» не исключают, что если вопрос встанет остро, необходимые объекты будут возведены.
Посмотреть на карте Новосибирска
08.12.2014
Автор: Александр Морсин
Фотограф: Сергей Мордвинов


Обложка:
1890 Wood Engraving (Photoxylograph) Ravenna Italy Canal Pine Forest Landscape - Original Wood Engraving (Photoxylograph)
Made on
Tilda