Демидов Парк


До конца 2018 года ГК «Партнёр» собирается построить в Новоалтайске — городе-спутнике Барнаула — ЖК «Демидов Парк». В новом микрорайоне будет продуманная до мелочей инфраструктура, огромный парк в английском стиле, 15 многоэтажных домов и тысячи квартир по «столичным», барнаульским ценам.
ГК «Партнёр» строит жилые комплексы в Московской и Новосибирской области, но их самый масштабный «сибирский» проект развивается в Алтайском крае. ЖК «Демидов Парк» займёт территорию небольшого города и, по оценкам, привлечёт в Новоалтайск до 20 000 человек. 2ГИС обсудил с коммерческим директором компании Андреем Удаловым, как они меняют строительный рынок Барнаула, зачем усложняют себе жизнь и по каким принципам работают с клиентами.
Андрей Удалов
Коммерческий директор ГК «Партнёр»
Алтайская академия экономики и права (юрфак), 34 года

ЖК «Демидов Парк» с территорией в 30 га — однозначно крупнейший жилой массив для всего Алтайского края. Непонятно только, как вы собираетесь построить 15 домов до конца 2018 года.

На эти сроки мы рассчитывали в период выбора площадки, несколько лет назад. Сейчас, когда экономическая ситуация в стране меняется на глазах, и сложно представить, что будет через пару месяцев, строить в нашем текущем темпе мы не будем. То есть построить за три года еще 13 домов мы точно сможем, но экономического смысла в этом нет.

У вас же всё хорошо с продажами.

Да, первый дом уже весь выкуплен, но дело не только в продажах. Меняется сама структура проекта: в центре ЖК будет четыре «свечки», но не 14—16 этажей, как мы планировали, а 25. Микрорайон позиционируется как микрорайон будущего, так что увеличение этажности будет абсолютно уместным. Эти дома будет видно и из Барнаула, и с трассы (М 52, — 2ГИС) — они станут визитной карточкой «Демидов Парка». Из-за этих изменений мы, вероятно, завершим проект чуть позже.
ГК «Партнёр» зашёл в Алтайский край с проектом ЖК «Облака» — 16-этажным домом эконом-класса. Как вас встретили местные компании?

По-разному. Мы же пришли не в Барнаул, где есть определённый спрос на жилье и сложившаяся ценовая структура, а в Новоалтайск — город-спутник с населением 70 тысяч человек, где жилья продаётся на порядок меньше, и стоит оно гораздо дешевле. Нас многие не поняли. Тем более, когда мы не стали подстраиваться под местные цены, а решили дотягивать их до своего уровня. Поднимать. В итоге наша цена на жильё в Новоалтайске приблизилась к средней цене в Барнауле, но факт остаётся фактом: мы имеем полностью проданный дом. Быстро построили и быстро продали. Сейчас совсем другие масштабы: один дом в «Демидов Парке» — как три в «Облаках».

Давайте подробнее про цены. В Новоалтайске они же всё равно ниже, чем в Барнауле, даже с учётом того, что вы их подняли.

Смотрите. В Барнауле средняя стоимость квадратного метра — где-то 47—48 тыс. руб. в 1-комнатной квартире, 43—44 тыс. руб. в 2-комнатной. В «Демидов Парке»: 36 тыс. руб. м² в «однушке», 34 тыс. в «двушке», 39 тыс. в студии. То есть средний ценник получается 37—38 тыс. рублей.
36—39 тыс ₽
цена 1 м² в «Демидов Парке»
Мы пошли другим, чем все застройщики, путём. У нас наполнение каждого последующего дома корректируется исходя из спроса. В Барнауле так никто не строит: у местных компаний есть стандартные проекты (40% квартир — 1-комнатные, 30% — 2-х, 30% — 3-х), по которым они строят, несмотря на изменения на рынке. Почему? Потому что так здесь было всегда. Спрос всегда превышал предложение. Раскупали всё, потому что никаких других вариантов жилья не было. В итоге «однушки» уходили первыми и сразу, где-то ещё с год — «двушки», а «трёшки» шли по остаточному принципу. Соответственно, цена была привязана к мелкому жилью.

У нас другая система: половина квартир студий, которые раскупаются мгновенно, стоят на порядок дороже остальных. То есть сначала выкупается мелкое жильё по более высокой цене, а потом большое — уже дешевле. Таким образом, цены в Новоалтайске действительно ниже, но по факту, по доходам от продаж, речь идет о 10—15% разницы.

Конкуренты не обвиняли вас в том, что вы ломаете рынок? Вы ведь по факту переводите строительную активность региона в город-спутник, но зарабатываете в нём, как в Барнауле.

Опасения на этот счёт есть. Как-никак мы откусили у них большой кусок бизнеса. Бывает, сталкиваемся с противодействиями некоторых «товарищей», правда, пока только в информационном поле. В Барнауле все мыслят категориями одного дома. От этого и экономика продаж совершенно иная: мы можем построить дом, но он не будет продаваться до определённого момента, а когда будет, то уже по другой цене. Мы сами решаем, как нам действовать, никуда не торопимся, чтобы поскорее свернуть проект. И никто здесь не строит дом на двух гектарах земли. Ну вот нет здесь такого. Нет таких детских площадок, какие будут в «Демидов Парке» — зонированных по возрастам, от самых маленьких до уже взрослых. Нет парка на пять гектар и много другого.

А вам-то это всё зачем? Квартиры всё равно бы разошлись — и без таких детских площадок и парка, но вы расходуете на это деньги.

Во-первых, это ни в коей мере не альтруизм, лишних денег мы не тратим. Это наш подход к комплексному освоению территории. Во-вторых, парк, пусть даже засеянный крупномерами, по отношению к стоимости одного дома — это небольшие расходы. В-третьих, на больших участках земли всегда существуют проблемные места. Те, что с коммуникациями, кабелями, в общем, где строить изначально нельзя. За эту землю администрация с вас особых денег не берёт, и она попадает к вам в виде бонуса.

Наличие парка на участке на порядок меняет его стоимость и привлекательность. Было бы больше территории, мы бы искусственное озеро сделали. Впрочем, парка в английском стиле в Новоалтайске тоже не было.
А почему, кстати, «Партнёр» выбрал именно Новоалтайск, а не другой город-спутник где-нибудь под Читой?

Рынок Алтайского края и Барнаула был близок собственникам, так как несколько из них родом отсюда. Что касается конкретно Новоалтайска, всё просто. Там земля намного дешевле, чем в Барнауле, и гораздо ниже цена входа на рынок. В каком-то смысле «Облака» были экспериментальным проектом, мы смотрели, как он пойдет. Не хочется вкладывать деньги там, где новое жильё не продаётся, где вставляют палки в колеса, где мешают строить.

«Облака» показали, что при должном подходе продаётся всё отлично. И никаких проблем ни с администрацией, ни с властными структурами тоже не было. Администрация края несёт прямую ответственность за улучшение инвестиционного климата региона и, надо отдать ей должное, действует грамотно.

Власти делают на вас ставку в развитии барнаульской агломерации (Барнаул, Новоалтайск и Первомайский район, — 2ГИС)?

Я бы так не сказал. Между тем, так активно, как мы, агломерацию, пожалуй, не рекламировал никто. Даже сами власти. При том, что они в ней заинтересованы намного больше. Важно, что они понимают масштабы проекта, мы сотрудничаем. Есть, например, вопросы транспортной доступности: будем стараться запускать новые маршруты, приводить в порядок дороги.

До «Демидов Парка» нужны новые дороги?

От трассы до въезда в ЖК всего 400 метров, так что говорить о новых дорогах не приходится. Ну а трасса, как вы могли заметить, в хорошем состоянии.

А объекты социальной инфраструктуры? По проекту, в «Демидов Парке» появятся три детских сада и школа. У кого на балансе они будут?

Они будут на балансе муниципалитета. Мы со своей стороны подготовили проект и необходимую документацию, а дальше передаём это всё городу, власти проводят конкурс. Думаю, строительство первой очереди детских садов начнётся уже весной.

Вы будете участвовать в конкурсе?

Да, но победа в нём для нас не принципиальна. Главное, чтобы детские сады были построены в срок и качественно.

В рассрочку и по ипотеке много продаёте?

Когда застройщик приступает к проекту, ему сразу ипотеку никто не даёт: банки требуют определённую степень готовности. Когда это новый для региона застройщик, то и степень готовности должна быть высокая. К «Демидов Парку» крупные банки подключились не так давно.

Сейчас мы предлагаем разные варианты рассрочки на разные сроки. Надо отметить, это востребованная услуга: рассрочку использовали больше половины наших покупателей.

Кто чаще приобретает квартиры — местные или иногородние?

Большая часть клиентов — барнаульские. У нас здесь самая массированная реклама и наибольший отклик на неё. Многих привлекает цена — это самый сильный фактор. Плюс недалеко, комфортно добираться. Людей устраивает инфраструктура. Это три принципиальных вопроса, которые всё решают. Будет большой гипермаркет, уже ведутся переговоры с крупным федеральным ритейлером...

С «Марией РА» (крупнейшей продовольственной сетью Алтайского края, — 2ГИС)?

Ну я не думаю, что «Мария РА» останется за бортом. Она тоже, скорее всего, будет, просто в другом формате — не гипермаркета. Будет свой торгово-развлекательный центр, будет... В общем, полноценная жизнь в рамках конкретной территории.
Как вы продвигаете «Демидов Парк»?

Всеми доступными средствами. Мы подходим к размещению рекламы структурированно. Реклама работает вся — просто из каждого канала нужно выжимать максимум. Нужна разная реклама на разную аудиторию.
Могу сказать, что если ещё пару лет назад в Алтайском крае интернет-источники занимали мизерную долю в продвижении (самым эффективным было и остаётся телевидение), то сейчас рынок сетевой рекламы заметно вырос.
Наружную рекламу используем как имиджевую, в стратегических целях. Что-то проект продаёт, что-то его позиционирует. Отдельно продвигаем сайт. На каждой из строек работает выездной офис продаж, где наши специалисты могут показать все объекты. Есть даже специальное время, когда на несколько часов встаёт вся техника для безопасного осмотра будущих квартир. У нас максимальная открытость: даже заборы — прозрачные, вместо железобетонных плит, которыми заставляют площадку. Есть онлайн-трансляции...

Ну это у всех есть.

В Барнауле ни у кого нет! Здесь застройщики — это строители, они не продают, не продвигают. Но рынок меняется, и в течение двух-трёх лет мы будем наблюдать серьёзные изменения как в подходе к строительству новых жилых объектов, так и их продвижению. Ещё про видеонаблюдение. Жители «Демидов Парка» смогут посмотреть на свою машину на парковке с любого компьютера или мобильного устройства, подключённого к Интернету. Или увидеть, как их ребёнок идет по двору в школу, как возвращается домой, как заходит в подъезд, в лифт. Такого нет ещё вообще нигде! У людей нет даже представлений о том, насколько это на самом деле классно.

А с местными агентствами недвижимости сотрудничаете? Каковы результаты?

Да. У нас есть договоры с агентствами. Но через них мы продаём только 3—5% квартир, да и то не факт. Пока значительных результатов они, к сожалению, не показывают. Мы вкладываемся в обучение своих сотрудников. В «Партнёре» налажена своя система продаж, и я с большой долей уверенности могу сказать, что на данный момент мы одни из самых успешных по продажам застройщиков в регионе.
> 95 %
квартир продают собственные специалисты
В чём секрет?

Это комплекс мер. Мы используем еженедельные корректировки по большинству показателей, записываем разговоры с клиентами, совершенствуем скрипты, грамотно оцениваем конъюнктуру региона. Такого здесь тоже нигде нет. Поэтому у нас нулевая «текучка» кадров, все, кто пришел к нам старте, до сих пор с нами.

В Новосибирск «Партнёр» придёт?

Да. Рассматриваем участок на два гектара на левом берегу, возле площади Станиславского. Там сейчас стоят двухэтажные бараки, но скоро, надеемся, начнётся масштабная стройка многоэтажного жилого дома.
Посмотреть на карте Барнаула
19.01.2015
Автор: Александр Морсин
Фотограф: Сергей Мордвинов


Обложка:
Prior Park in Somersetshire, the Seat of Mrs.Smith, 1785, Thomas Hearne.
Made on
Tilda