Берёзки


Компания «Зелёный дом», ставшая в конце 2000-х одним из первопроходцев малоэтажного загородного жилья в Новосибирске, завершила строительство коттеджного посёлка «Берёзки», — успевшего незаметно сменить концепцию, аудиторию и представление окружающих о типовых домах с прямой кровлей и работе УК.
В 2013-м году «Зелёный дом» обогнал «малоэтажных» конкурентов в объёмах введённого в эксплуатацию жилья с готовой инфраструктурой — сейчас в поселке около 200 домов. 2ГИС обсудил с директором по строительству компании Егором Скворцовым, как в «Берёзках» собирались сдавать дома в аренду для публичного тест-драйва, может ли управляющая компания поливать газоны жильцов и как завлечь клиентов шоколадкой.
Егор Скворцов
Директор по строительству
НГАСУ, кандидат технических наук, 40 лет
Вы сразу собирались строить только коттеджи и дуплексы (дома на два хозяина, — 2ГИС) или были ещё какие-то варианты?

Рынок малоэтажного жилья в Новосибирске не имеет чётких границ, определяющих спрос на различные типы жилья. Проект «Берёзки» стартовал строительством индивидуальных домов различной площади. Мы рассчитывали, что в этом сегменте сосредоточен основной нереализованный спрос. На практике оказалось, что экономически целесообразней возводить дома на двух хозяев.
А проект всё ещё находился в той стадии, когда была возможна смена концепции? Сколько домов вы на тот момент построили?

«Берёзки» — это экспериментальный проект, мы были готовы к изменениям. Решение было принято после строительства первой очереди из 45 домов. Плюс мы же не огромный строительный концерн, всё решается быстрее. Важно, что мы не изменили количество объектов — их осталось 188. Просто вместо одного хозяина в домах было предусмотрено два.
188
домов в «Берёзках»
Получается, что в посёлке стало жить в два раза больше людей? Это смутило первых покупателей?

Да, конечно, людей стало больше. Но на качестве жизни в поселке это никак не отразилось. Мы же по сути ничего не меняли: не уменьшали закреплённые за домом земельные участки, не использовали дешёвые материалы, не экономили. В каких-то вопросах это увеличение даже сыграло на руку жителям «Берёзок». Если раньше у нас были проблемы с проектным наполнением детского садика, то сейчас мы рассчитываем на три группы по 20 человек.
Хотим сделать магазин, аптеку. Наверное, их рентабельность будет совсем невысокой, но в рамках предыдущего проекта их судьба была бы предрешена заранее. Они бы не окупились никогда.
А почему, кстати, дуплексы, а не вроде как популярные таунхаусы?

Это самый подходящий вариант в соотношении цена-качество. Дуплекс — двухэтажный дом на две семьи, который имеет два отдельных входа, общую стену между квартирами, при этом каждая часть дома имеет автономные коммуникации.
Особенность такого жилья, помимо удешевления эксплуатации, заключается и в том, что оно позволяет близким людям, будь то два поколения одной семьи, родственники или друзья, жить рядом и иметь собственную территорию, закрытую от посторонних глаз. Подобных семей в посёлке много, есть семьи, у которых уже по несколько домов.

К тому же, земля была уже отмежёвана: «садить» на эту территорию дом на четыре квартиры — значит, делать совсем клетушки. А зачем? Во-первых, неудобно, во-вторых, это не наш рынок. В городе и так продается много квартир-студий, зачем переносить их планировку в сферу загородной малоэтажки, где изначально подразумевается простор?

Десять соток, которые получает владелец дома в «Берёзках», — это разве не много? Или это, наоборот, для кого-то решающий критерий при покупки жилья?

Ну картошку никто не сажает, конечно, так разве что лук, морковку, редиску. И то — ради удовольствия, отдыха. Кто-то пристраивает беседки, баньки, кто-то продумывает ландшафтный дизайн, пытается сделать нечто большее, чем красивый ровный газон. По-моему, всех устраивает, всем хватает. Помню, только раз мы специально «прирезали» одному покупателю еще 10 соток, была такая возможность. Но в целом я не могу сказать, что размер участка имеет особое принципиальное значение.
А вы пристройки эти как-то контролируете, их нужно согласовывать?

Изначально мы проговариваем с покупателем сохранение единого архитектурного стиля. Большая часть жителей разделяет наше желание сохранить «лицо поселка», но, как это бывает в жизни, «не все услышали» — приходится работать совместно с УК и советом поселка.

Еще не судились?

Это вопрос собственников жилья.
5 соток
получает каждый
из двух владельцев дуплекса
Учитывая, что рано или поздно почти каждый хозяин дома норовит «подправить» облик фасада, стоит ли застройщику иметь это в виду и сразу предлагать широкий выбор вариантов внешнего вида будущего здания?

Мы пробовали и более сложные схемы, когда от наших проектов оставался только фундамент, а все остальное — под индивидуальный проект. Но это, скорее, исключение. Технологичнее работать с типовыми проектами.
Сейчас у нас десятки вариантов проектов с разными планировочные решениями и площадями. В первой очереди было четыре проекта, во второй — восемь,
в третьей — 15. На новых участках их будет 40.

А самый дорогой дом в «Берёзках» как выглядит? Опишите его.

380 м², трёхэтажный кирпичный коттедж с выходом на эксплуатируемую кровлю с террасой порядка 150 м². Стоит около 14,5 млн рублей. Три таких дома уже продали, осталось два.
В своё время «Берёзки», как и многие загородные посёлки и жилые комплексы, обзавелись собственными управляющими компаниями. Как быстро они окупаются и насколько это головная боль для застройщика?

УК вышла на рентабельность, когда были заселены две трети домов. То есть года через два после открытия. А до этого мы не только за свой счет обеспечивали весь набор коммунальных услуг, но и выполняли сервисное обслуживание. Зато всё под контролем, без сбоев.

В отличие от городских УК, у нас больше обязанностей. Эксплуатацией жилья всё не ограничивается, мы помогаем собственникам в посадке растений, стрижке газона, откачке канализационной ямы и многое-многое другое. То есть контакт жителей с управляющей компанией со временем становится повседневным делом, входит в привычку. И это правильно: человек должен чувствовать поддержку, все-таки переезд в свой дом — это серьёзное решение. Не у всех все сразу получается.
15 человек
работают в УК «Берёзки»
Мы одно время даже хотели запустить такой сервис — что-то вроде тест-драйва дома. То есть дать возможность потенциальным покупателям пожить в доме в течение небольшого срока, чтобы они могли оценить комфорт, плюсы и минусы жизни за городом. В разработке было два варианта. Первый — просто аренда по сниженной ставке. Второй — по схеме trade-in, когда стоимость городской квартиры идет в зачёт при покупке жилья в малоэтажном доме. По разным, в том числе просто техническим причинам, отказались от обоих вариантов: не хватило ресурсов на это направление. А сейчас уже нет надобности: 80% площадей продано, поселок себя зарекомендовал, в оригинальном продвижении не нуждается.

А какая у вас была самая оригинальная форма?

На одном из больших мероприятий одного глянцевого журнала мы раздавали шоколадки с оформлением из буклетов «Берёзок» и слоганом «Действительность превосходит ожидания». Люди в очереди выстраивались за этими шоколадками! Реальных продаж это не дало, но мы всё равно будем использовать оригинальные идеи и в дальнейшем.
Посмотреть на карте Новосибирска
25.07.2014
Автор: Александр Морсин
Фотограф: Сергей Мордвинов

Обложка:
Cote House, from an engraving of 1825
Made on
Tilda